شماره ۱۹۹۹ | ۱۳۹۹ چهارشنبه ۴ تير
صفحه را ببند
سخنان وزیر راه و شهرسازی در زمینه تسهیل فروش تراکم بار دیگر نگرانی‌هایی ‏ایجاد کرده است
زخم مسکن
احمد مسجد جامعی: منطقه ۲ ‏را می‌توان منطقه مال و گودهای ‏رها شده نامید. در این منطقه، ۵۵ مجتمع تجاری فعال است و مجوز ساخت ۵۰ مجتمع دیگر هم ‏صادر شده ‏‏است زهرا نژادبهرام، عضو شورای شهر تهران در گفت‌وگو با «شهروند»: فروش تراکم در بافت فرسوده خواهد بود

  [ فروغ فکری ] اوایل اردیبهشت امسال کارگروه شناسایی تعارض منافع سازمان شهرداری‌ها در مرکز ‏توانمندسازی حاکمیت و جامعه، ‏مطالعاتی درباره فروش تراکم در شهرها انجام داد. براساس این مطالعه در ‏‏۲۰‌سال گذشته عمده‌ترین منبع درآمدی برای مدیریت و ‏نگهداری شهرها از محل تخلفات و جریمه‌هایی بوده که زندگی شهروندان را به شکل جدی مختل کرده است. فروش تراکم به ‏مهم‌ترین ابزار کسب ‏درآمد بدل و در این سال‌ها هم هر روز بر میزانش افزوده شده است؛ چنانکه بودجه نقدی شهرداری ‏تهران ‏در‌ سال ۹۸ به گفته رئیس شورای شهر ۱۵.۵‌هزار‌میلیارد تومان بوده است که ۷.۵‌هزار‌میلیارد تومان ‏از این بودجه از محل عوارض‌های ‏ساخت‌وساز ساختمانی تأمین شده است؛ این یعنی نیمی از درآمد ‏شهرداری بر این اساس است و این اتفاق از دهه 70 که شهرداری‌ها ‏مکلف شدند تقریبا تمام هزینه‌های ‏مدیریت شهری را مستقل از دولت تأمین کنند، روز به روز بیشتر شد. ‏
پیش از آن، علی نوذرپور، معاون وقت امور شهرداری‌ها در سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کل کشور هم در این‌‏باره گفته بود که ‏در حال حاضر تنها ۶‌درصد از هزینه‌های شهرداری از محل بودجه دولتی و ‏حدود ۲۰‌درصد از هزینه‌های شهرداری‌ها از ‏محل مالیات بر ارزش افزوده تأمین می‌شود که این سهم برای ‏کلانشهری مانند تهران حدود ۳۵۰۰‌میلیارد تومان است. باقی درآمد ‏شهرداری به‌طور عمده از عوارض ‏ساختمانی حاصل می‌شود، به‌طوری که ۶۵‌درصد از درآمدهای این سازمان از محل این عوارض تأمین ‏می‌‏شود‎.‎
شهر با فروش افسارگسیخته تراکم، به خیابان‌هایی لاغر با ساختمان‌هایی بلند بدل شد و همین هم نفسش را ‏تنگ کرد و زمانی حتی در ‏آگهی‌های سایت دیوار هم تبلیغاتی با عنوان «آگهی تراکم اضافه ساختمان» قرار ‏گرفت که تعدادی به اصطلاح کارچاق‌کن می‌توانستند ‏تراکم اضافه برای ملکی دست و پا کنند. با وجود ‏مخالفت گسترده فعالان حوزه شهری درباره فروش تراکم و نقدهای سال‌های گذشته، ‏این‌بار بحث فروش ‏تراکم با صحبت‌های محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی جنجالی شده. او چند روز قبل وقتی از نتایج جلسه ‏ستاد ‏اقتصادی دولت به ریاست رئیس‌جمهوری صحبت می‌کرد، گفت که دستور جدید این است که شهرداری‌ها ‏صدور پروانه ساخت را تسهیل ‏و تسریع کنند‎.‎‏ به گفته او یکی از مصوبات ستاد اقتصادی دولت برای کاهش ‏التهاب بازار مسکن و تشویق به افزایش ساخت و ساز، ‏تسهیل در فروش تراکم است: «قرار شد ساخت و ‏ساز افزایش یابد، به همین منظور سیاست انقباضی صدور پروانه و سختگیری‌هایی ‏که در فروش تراکم دیده ‏می‌شود باید رفع شود و یکی دیگر از مواردی که در این جلسه مطرح و تأکید شد، این بود که وزارت راه ‏و ‏شهرسازی از کسانی که دارای خانه‌های خالی، زمین خالی و پروژه‌های نیمه‌فعال ساخت و سازند دعوت کند هر چه سریع‌تر ‏واحدها را به بازار عرضه کنند؛ در مقابل وزارت راه و شهرسازی اراضی مرغوب اطراف شهر ‏را در اختیار آنها قرار می‌دهد تا ساخت‌وساز ‏تداوم یابد‎.‎‏»‏
درحالی صحبت از تسهیل فروش تراکم و افزایش ساخت خانه مطرح شد که تعداد خانه‌های خالی فقط در ‏تهران از ۱۱۳هزار واحد ‏در‌ سال ۱۳۸۵به‌ 327هزار واحد در ‌سال ۱۳۹۰و حدود ۴۹۰هزار واحد در ‌سال ‏‏۱۳۹۵رسیده است. یعنی از ۳.۱۴‌درصد در‌ سال ۸۵ به ‏‏۱۱.۶۲‌درصد در سال ۹۵؛ به این ترتیب تهران ‏به‌تنهایی صاحب حدود ۲۰‌درصد از خانه‌های خالی کشور است.‏

بافت فرسوده، هدف جدید فروش تراکم
بعد از صحبت‌های وزیر، علی اعطا، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در صفحه ‏شخصی‌اش نوشت که به اصل ‏مصوبه دسترسی پیدا نکرده و امیدوار است در نقل سخنان کم‌دقتی صورت ‏گرفته باشد و در این‌باره توضیح داده شود: «اما اگر صحیح ‏است، گویا داستان دیگری داریم.»‏
زهرا نژادبهرام، دیگر عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورا اما به «شهروند» می‌گوید صحبت‌های وزیر راه ‏و شهرسازی به اشتباه ‏دچار چالش شده و توضیحاتی که او بعدا نسبت به این ماجرا داده با صحبت‌های بیان‌‏شده فرق دارد: «آن‌طور که می‌دانیم این فروش ‏تراکم قرار است در مناطقی اتفاق بیفتد که امکاناتش وجود ‏دارد و بیشترین تأکید هم بر بافت فرسوده است تا با مصالح شهری این ‏مناطق هم از حالت فرسودگی خارج ‏شوند و قرار نیست این اتفاق در همه جا رخ دهد.» او می‌گوید بخشی از فروش تراکم زیرمجموعه ‏طرح ‏تفصیلی است که پذیرفته شده اما مواردی که فراتر از این طرح‌اند، اشتباه است و از جزئیات اتفاق فعلی و ‏فروش تراکم در بافت ‏فرسوده هم چیزی نمی‌گوید: «زمانی تهران خانه‌های دو طبقه داشت؛ درحال حاضر ‏اجازه ساخت تا پنج طبقه صادر می‌شود و برای ‏گرفتن پروانه ساخت سیستم مکانیزه‌ای وجود دارد که اگر ‏کسی بخواهد بالاتر از این میزان دریافت کند به صورت خودکار سیستم اجازه نمی‌دهد.» نژادبهرام ‏درحالی از این سیستم صحبت می‌کند که علی اعطا تیرماه ‌سال گذشته در جلسه علنی شورای شهر ‏نسبت ‏به ساخت‌وساز ساختمان بلند‌مرتبه‌ای در حریم دریاچه شهدای خلیج فارس تذکر داده و گفته بود این ‏اقدام از سوی شهرداری ‏تهران درحالی صورت گرفته که شورای عالی شهرسازی صدور پروانه‌های بلندمرتبه‌‏سازی را ممنوع اعلام کرده است و روز گذشته ‏احمد مسجدجامعی، دیگر عضو شورای شهر هم نسبت به ‏مجوزهای صادر شده برای ساخت‌وساز در منطقه 2 هشدار داد: «منطقه ۲ ‏را می‌توان منطقه مال و گودهای ‏رها شده نامید. در این منطقه، ۵۵ مجتمع تجاری فعال است و مجوز ساخت ۵۰ مجتمع دیگر هم ‏صادر شده ‏‏است، چرا در مورد تأثیر مجتمع تجاری و مال‌ها بر روند زندگی مردم تاکنون بررسی نکرده‌ایم‎.»‏
سال‌های گذشته هم بحث تخفیف‌های غیرقانونی برای فروش تراکم بحث‌برانگیز بود. در دوره شورای چهارم ‏شهر، شهرداری‌ها  تخفیف‌های غیرقانونی ۴۰ تا ۵۰‌درصدی فروش تراکم را به پیمانکارانی دادند که به آنها ‏بدهی داشتند و ساخت‌وسازهای آن سال‌ها در هر منطقه از شهر گسترده شد. به اعتقاد نژادبهرام ‏ عملکرد شورای پنجم دراین‌باره قابل دفاع است و همان‌طور که در شهر هم می‌بینیم ‏مانند گذشته ساخت‌وسازها زیاد نیست و گلوگاه‌هایی که می‌توانست ایجاد مشکل کند تا حدی مسدود شده ‏است:   «آمار دقیقی وجود ندارد برای اینکه بتوان گفت در این دوران چه میزان‎ ‎از فروش تراکم کم شده، چرا که ‏گرفتن پروانه ساخت به دلایل مختلف در زمان‌های گوناگون ممکن است تغییر کند و به همین دلیل صرفا از ‏منظر شهری می‌توان بر کم شدن آن تأکید کرد.»‏

ماجرای دو دهه تراکم‌فروشی گسترده
فروش تراکم برای نخستین بار در مصوبه ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلند مرتبه‌سازی مطرح شد و ‏اواخر شهریور‌سال 1369 بود که مجوز افزایش تراکم تا حداکثر 25درصد تراکم تصویب شده در طرح جامع شهر ‏ارایه شد. دو‌سال پس از آن و در‌سال 1371 بود که طرح ساماندهی تهران ارایه شد اما شهرداری تهران آن را ‏نپذیرفت و ملاک عمل قرار نداد‎.‎‏ از آن دوره تا تهیه و تصویب طرح جدید تفصیلی تهران، بنابر مورد یا به طرح ‏پیشین رجوع یا بیشتر موارد به کمیسیون توافقات در شهرداری ارجاع می‌شد. ‏
صمد ذواشتیاق، معمار و شهرسازی که مدیر طرح ساماندهی تهران 1371 بود، سال‌ها پس از تدوین این طرح ‏و البته نادیده گرفتنش به «شهروند» می‌گوید این طرح ازجمله طرح‌هایی بود که می‌توانست به صورت دقیق ‏وضعیت پایتخت را بهبود ببخشد و در زمینه فروش تراکم هم به دقت و با جزئیات هر منطقه بررسی شده بود ‏اما مورد بی‌مهری قرار گرفت و از آن استفاده نشد: «آن زمان رویکرد ‏این بود که هرکاری که می‌خواهند در شهر انجام دهند. آنها دنبال طرح مصوب نبودند و می‌خواستند دست‌شان ‏باز باشد تا به هر قیمتی پول دربیاورند.» ‏
به گفته او در این طرح مشخص شده بود که هر منطقه چند واحد مسکونی و با چند طبقه می‌تواند داشته ‏باشد. برای هر منطقه شخصیت قائل شده بودند و قرار بود براساس آن تراکم تعیین شود و با وجود اینکه از ‏سوی وزارت مسکن و شهرسازی درخواست نوشتنش داده شده و بعد هم مراحل تصویب را به درستی ‏گذرانده بود اما نگاه کسب درآمد دلیلی شد تا کنار گذاشته شود: «سیستم فروش تراکم که آن زمان پیشنهاد ‏شد، هیچ جای دنیا وجود نداشت و هنوز هم وجود ندارد. پیشنهاد ما این بود که مثل همه طرح‌های شهری ‏دیگر در دنیا، هزینه و درآمد شهرداری مشخص شود و طرح جامع مفهوم هزینه-درآمد شهرداری باشد که ‏بتوان به‌عنوان طرحی ماندگار‎ ‎از آن استفاده کرد و با تغییر شهردار و شورای شهر عوض نشود اما ‏نمی‌خواستند طرح ماندگار و درستی وجود داشته باشد و این رویه در آینده هم ادامه پیدا کرد.» برای ‏ذواشتیاق تعمیم طرح‌های تهران به شهرهای دیگر و حتی روستاها هم ناراحت‌کننده است. او می‌گوید فقط ‏کافی است طرحی در پایتخت عملیاتی شود، چه درست باشد و چه اشتباه، به سرعت در شهرهای دیگر ‏اعمال می‌شود و تراکم‌فروشی هم ازجمله این طرح‌ها بود و برای همین هم کلانشهرهای بسیاری در کشور ‏درگیر این اتفاق شدند: «این اتفاق آن‌قدر شایع است که در موارد مختلف تکرار می‌شود. برای نمونه رنگ ‏کرکره مغازه‌ها را می‌توانم نام ببرم. همان سال‌ها کرباسچی طرحی داد که کرکره مغازه در هر منطقه با منطقه ‏دیگر فرق کند. به سرعت این طرح را حتی در روستاها دیدیم و می‌خواهیم بگوییم کپی‌برداری از طرح‌های ‏تهران در این میزان است و برای همین هم باید جدیت بیشتری برای طراحی آنها به خرج داد و شهرداری‌ها ‏باید بدانند که صاحب شهر نیستند. اما امروز نگاه‌شان این است: ما صاحب شهریم.»‏
کریم آسایش، کنشگر شهری هم صحبت‌های ذواشتیاق را تأیید می‌کند و می‌گوید طرح جامع جدید تهران، ‏موسوم به طرح توسعه و عمران راهبردی-ساختاری شهر، بدعتی جدید برای تسهیل تراکم فروشی را ‏پایه‌گذاری کرد و آن هم جایگزینی الگوی پهنه‌بندی به جای کاربری ثابت قطعات بود. ‎در این الگو امکان ‏تغییر کاربری حتی در قطعات سبز و باغ هم فراهم شد: «مورد دیگر برای تسهیل تراکم‌فروشی در طرح جامع ‏تهران، مصوبه نقض جمعیت‌پذیری شهر از هشت‌و نیم‌میلیون نفر به 10‌میلیون نفر برای رونق بازار مسکن بود ‏که به صراحت در متن مصوبه قید شد و البته در مقطعی دیگر هم مجدد مصوبه‌ای را شورای‌عالی ‏شهرسازی و معماری برای افزایش آن به 13‌میلیون نفر ارایه کرد که بعدها این مصوبه حذف و اصلاح شد و ‏نمونه دیگر هم پیوست مجعولی با عنوان «قانون زمین شهری تهران» بود که پشتیبان مصوبه برج باغ شد ‏و در دوره اخیر هم به‌عنوان موانع لغو مصوبه برج باغ مورد استفاده قرار گرفت.»‏
آسایش معتقد است در طرح تفصیلی جدید تهران زمینه‌های متعددی عامل تشویق تراکم فروشی و به‌طور ‏اعم شهرفروشی مستغلاتی بودند. نخست، فقدان هرگونه خطوط قرمز بود. هرگونه تغییر کاربری و افزایش ‏تراکم، طبقه، حذف پارکینگ و سایر تخلفات تقریبا در هر پهنه و زیرپهنه از طرح به وسیله ارایه طرح توجیهی ‏به کمیسیون ماده پنج قابل تحقق بود و این مرجعیت طرح به‌عنوان قانون را زیر سوال می‌برد: «علاوه بر آن ‏استثناپذیری‌های فراوانی وجود داشت که اقتدار طرح را کاهش می‌داد و پس از آن هم بسیاری از ضوابط ‏طرح تفصیلی به آیین‌نامه‌های آتی ارجاع داده می‌شدند که هیچ‌گاه تهیه نشدند. این طرح از سویی پیرو ‏پیوست سوم طرح جامع و مصوبه برج باغ، نگاه ساخت‌وسازی به باغ‌ها داشت که درخصوص اراضی ‏روددره‌ها هم با تلقی آن به‌عنوان زیرپهنه گردشگری-تفرجی، انواعی از بارگذاریِ هتل، مال، شهربازی و نظایر ‏آن را میسر کرده بود. طرح تفصیلی همچنین با نگرش تجاری به مقوله خدمات در شهر برخورد کرد که در ‏صورت تشخیص مازاد سرانه‌های خدماتی، امکان تغییر کاربری‌های خدماتی وجود داشته باشد.»‏
نکته دیگری که در این طرح و در طول سالیان متمادی تکرار شد این بود که هیچ‌گاه یک نقشه نهایی و ‏قطعی از پهنه‌بندی پلاک‌های شهر به وجود نیامد و همواره امکان تغییر آنها زیرنظر معاونت شهرسازی و ‏معماری شهرداری که دبیرخانه کمیسیون ماده پنج کلانشهر تهران را برعهده داشت، وجود داشت‎.‎‏ «این روند ‏تحت‌تأثیر چهار عامل بود، کاسب سالاری مدیریتی، مقررات‌زدایی،کالایی‌سازی فضا و مستغلات.»‏
این کنشگر شهری معتقد است سال‌هاست شهرهای ما با عاملی ساختاری در مورد شهر فروشی به صورت ‏عام و تراکم‌فروشی به صورت خاص مواجه است که بدون اصلاح آنها نمی‌توان بر تراکم فروشی فائق آمد. ‏‏«برخلاف نظر وزیر راه و شهرسازی تراکم‌فروشی نه‌تنها به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود، بلکه ‏عامل تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای بوده است و تا زمانی که سیاست‌های مسکن از سیاست‌های طرف عرضه ‏به سیاست‌های طرف تقاضا تغییر نکند، این بحران ادامه خواهد داشت.»‏

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشد منتشر نخواهد شد.

تعداد بازدید :  301